Als je een woning erft, komt er vaak erfbelasting om de hoek kijken. De WOZ-waarde van het huis speelt daarbij een grote rol, want die bepaalt voor een deel hoeveel belasting je betaalt. Het is handig om te snappen hoe dit werkt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. We leggen uit hoe de erfbelasting wordt berekend, welke regels er zijn rond de WOZ-waarde en wat je kunt doen als je denkt dat die waarde niet klopt.
Hoe werkt erfbelasting met de WOZ-waarde
De erfbelasting over een woning baseert de Belastingdienst op de WOZ-waarde, min een eventuele hypotheekschuld. Bijvoorbeeld als je een huis erft met een WOZ-waarde van €300.000 en er zit nog €100.000 hypotheek op, dan betaal je belasting over €200.000. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin de persoon overlijdt of die van het jaar erna. Als de huizenprijzen dalen, kan het slim zijn om de latere waarde te pakken, omdat die lager is. Het percentage dat je betaalt hangt af van je relatie met de overledene. Ben je een kind, dan betaal je 10% over de eerste €152.368 (in 2025) en 20% over wat daarboven zit. Voor kleinkinderen ligt dat hoger, vaak rond de 18% tot 36%.
Het fijne is dat je een vrijstelling krijgt. Als kind hoef je bijvoorbeeld over de eerste €25.490 geen belasting te betalen. Dat scheelt alweer. Maar let op, als de WOZ-waarde hoger is dan je denkt, kan de belasting toch flink oplopen. Het loont dus om goed te checken of die waarde klopt.
Waarom de WOZ-waarde belangrijk is
De WOZ-waarde is niet zomaar een getal. Gemeenten stellen die elk jaar vast door te kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt, meestal met 1 januari van het voorgaande jaar als peildatum. Voor een erfenis in 2025 kun je dus kiezen tussen de WOZ-waarde van 2025 (peildatum 1 januari 2024) of 2026 (peildatum 1 januari 2025). Dit kan verwarrend zijn, want die waarde zegt niet altijd iets over wat het huis nu echt waard is. Soms is de marktwaarde hoger of lager, maar voor de erfbelasting moet je de WOZ-waarde gebruiken.
Als je het huis samen met anderen erft, wordt het nog wat ingewikkelder. De WOZ-waarde bepaalt dan niet alleen de belasting, maar kan ook invloed hebben op hoe jullie de erfenis verdelen. Als jullie het huis verkopen, telt de verkoopprijs niet mee voor de erfbelasting, alleen die WOZ-waarde. Dat kan soms gunstig zijn, maar ook niet altijd eerlijk aanvoelen.
Wat als de WOZ-waarde niet klopt
Misschien denk je dat de WOZ-waarde van het geërfde huis te hoog is. Dat kan gebeuren, bijvoorbeeld als het huis onderhoud nodig heeft of als de markt is ingestort. Je kunt dan bezwaar maken bij de gemeente, maar dat moet wel binnen zes weken na de WOZ-beschikking. Als erfgenaam kun je geen bezwaar maken tegen de oude beschikking van de overledene, maar je kunt wel een nieuwe aanvragen op jouw naam. Lukt het om de waarde te verlagen, dan betaal je minder erfbelasting.
Het is ook mogelijk om de Belastingdienst te vragen je aangifte later aan te passen, bijvoorbeeld als de WOZ-waarde van het volgende jaar lager is. Dit kan zelfs als de bezwaartermijn al voorbij is. Een lagere WOZ-waarde scheelt je al gauw honderden of zelfs duizenden euro’s, afhankelijk van het belastingtarief en de waarde van het huis. Het kost wat moeite, maar het is vaak de moeite waard om dit goed uit te zoeken.
Andere kosten waar je aan moet denken
Naast erfbelasting zijn er meer kosten die meespelen als je een huis erft. Als je het huis houdt en erin gaat wonen, krijg je te maken met inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait in box 1. Verhuur je het huis of laat je het leeg staan, dan valt het in box 3, wat weer andere regels met zich meebrengt. Ook betaal je onroerendezaakbelasting en misschien rioolheffing, die ook gebaseerd zijn op de WOZ-waarde.
Als er nog een hypotheek op het huis zit, moet je die ook meenemen in je plannen. Kun je die betalen, of moet het huis verkocht worden? Dit soort keuzes hebben niet alleen met geld te maken, maar ook met wat je zelf wilt. Soms is het slim om met een adviseur te praten om alles op een rijtje te krijgen.
Tips om minder erfbelasting te betalen
Er zijn manieren om de erfbelasting te verlagen, zonder dat je trucjes hoeft uit te halen. Check bijvoorbeeld altijd of je de laagste WOZ-waarde gebruikt. Als je denkt dat de waarde niet klopt, maak dan bezwaar of vraag een nieuwe beschikking aan. Ook kun je kijken naar de vrijstellingen die voor jou gelden. Misschien erf je samen met anderen, en kunnen jullie de erfenis zo verdelen dat iedereen minder belasting betaalt.
Soms helpt het om al voor het overlijden na te denken over de erfenis. Ouders kunnen bijvoorbeeld schenken bij leven, wat de waarde van de erfenis verlaagt. Maar dat is iets voor een ander moment. Voor nu is het vooral handig om te weten hoe de WOZ-waarde werkt en wat je ermee kunt. Zo hou je meer grip op wat je uiteindelijk betaalt.
De bovenstaande informatie is verzameld vanuit diverse platformen. We hebben geprobeerd zo een goed mogelijk beeld te geven over de erfbelasting en de WOZ-waarde.
Belastingdienst – WOZ Kwadraat – Vereniging Eigen Huis – Kadaster
